El intendente Pablo Javkin encabezó este martes 8 de septiembre la firma de dos Cartas de Intención destinadas a fortalecer la transparencia del mercado locativo y prevenir conflictos entre inquilinos, propietarios, corredores inmobiliarios y administradores de consorcios, en problemáticas vinculadas a los contratos de alquileres y a la liquidación y distribución de expensas.

Javkin estuvo acompañado por el secretario de Desarrollo Humano y Hábitat, Nicolás Gianelloni; la subsecretaria de Hábitat, Josefina del Río; y el secretario de Gobierno, Sebastián Chale, quienes suscribieron los acuerdos junto a la presidenta del Colegio de Corredores Inmobiliarios de la Provincia de Santa Fe Sede Rosario (COCIR), María Cristina Peracchia, y el titular de la Cámara de la Propiedad Horizontal de la Provincia de Santa Fe 2da Circunscripción (CPH), Adolfo Jäger.

Dichos acuerdos surgieron a partir de las situaciones que se detectan cotidianamente en el Centro de Asesoramiento Social en Alquileres (CASA), el dispositivo municipal que funciona en el CMD Centro, ubicado en Wheelwright 1486, que brinda atención gratuita tanto a inquilinos como a propietarios.

Tras la firma, Del Río explicó que "el objetivo es ratificar ciertos puntos de acuerdo que ya venimos teniendo y que en cierta forma ayudan a que la vida de quienes alquilan en nuestra ciudad, sean inquilinos o sean propietarios, sea más sencilla". 

Y añadió que se busca "fijar pautas comunes para interpretar cómo debería ser la liquidación y el pago de las expensas o cómo tienen que ser las obligaciones a la hora de entregar o de recibir un departamento, e incluso cuestiones que tienen que ver con los honorarios o los sellados o cosas que van pasando a lo largo de la vida del contrato".

Por último, la funcionaria destacó que el objetivo es "dar seguridad jurídica, previsibilidad y también que todas las partes que en cierta manera estamos directa o indirectamente vinculadas con la vida de un contrato de locación, manejemos los mismos parámetros respecto de cómo debería funcionar". 

Cabe destacar que dichos documentos renuevan y amplían los compromisos asumidos por el municipio, el COCIR y la CPH en junio de 2022, en miras de establecer colaboración y sentar prácticas en el marco del corretaje inmobiliario profesional. Ambas cartas no representan convenios formales, ni generan obligaciones legales o compromisos económicos. Son herramientas que establecen recomendaciones y criterios de buenas prácticas para orientar el ejercicio profesional y favorecer la resolución de conflictos antes de que lleguen a instancias judiciales

Expensas más claras

Una de las cartas fue firmada entre la Municipalidad, el COCIR y la CPH y aborda uno de los temas que más conflictos genera en los contratos de alquiler de inmuebles sometidos a propiedad horizontal: la liquidación y distribución de las expensas. El documento establece una clasificación orientativa en tres categorías: ordinarias habituales, ordinarias no habituales y extraordinarias.

Dentro de las primeras se incluyen, entre otros conceptos, la limpieza, el personal del consorcio, el mantenimiento periódico de ascensores y servicios comunes, los seguros y los matafuegos; y se recomienda que estos gastos estén a cargo de las y los inquilinos.

Mientras que las expensas ordinarias no habituales y las extraordinarias, como obras estructurales, reparaciones de fachadas y medianeras, reemplazo de equipos centrales, fondos de reserva o indemnizaciones laborales, se sugiere que estén a cargo del propietario/a, salvo acuerdo expreso en contrario.

Por su parte, COCIR se compromete a promover contratos con cláusulas claras sobre expensas y a exhibir las liquidaciones de los últimos tres meses antes de cada firma. En tanto que la CPH se compromete a capacitar a los administradores de consorcios para confeccionar liquidaciones precisas y legibles.

Además, las tres instituciones conformarán una Mesa de Articulación Interinstitucional para relevar problemáticas, elaborar recomendaciones y promover la mediación como vía de resolución de conflictos.

Buenas prácticas en contratos de alquiler

El segundo documento, firmado entre la Municipalidad y el COCIR, establece un conjunto más amplio de recomendaciones para el proceso completo de locación habitacional, desde antes de la firma hasta la restitución del inmueble. Entre los puntos centrales se destacan la obligación de entregar al potencial inquilino una oferta precontractual clara con todas las condiciones esenciales del contrato; la promoción de contratos redactados en lenguaje accesible; y la incorporación de cláusulas de mediación para resolver conflictos sin recurrir a la Justicia.

También se establecen criterios orientativos sobre honorarios del corredor inmobiliario (5% sobre el valor total del contrato, abonado por única vez al momento de la firma), gastos de administración (no más del 3?l canon mensual), depósito en garantía y su forma de restitución, impuesto inmobiliario (a cargo del propietario salvo pacto en contrario), responsabilidades sobre el servicio de gas natural, y criterios para la pintura del inmueble al inicio y finalización de la locación. Se recomienda además constituir domicilio electrónico para todas las notificaciones del contrato, y documentar el estado del inmueble en los primeros 15 días de la tenencia.

Cabe mencionar que este documento ratifica el compromiso asumido en el año 2024 y sugiere incorporar en el contrato de locación una cláusula de solución alternativa de conflictos cuando la administración del inmueble esté a cargo de un corredor inmobiliario, donde las partes acuerden someter a la mediación del Colegio de Corredores Inmobiliarios de la Provincia de Santa Fe (Sede Rosario) cualquier controversia derivada del contrato -incluidas las relativas a su validez, interpretación, cumplimiento, resolución o incumplimiento-, sujetándose al Reglamento vigente de dicha institución.